보금자리론을 알아볼 때는 한도보다 집값을 먼저 봐야 합니다. 구입용도라면 시세·감정가·실제 매매가 가운데 하나라도 6억 원을 넘는 주택은 대상에서 빠집니다. 계약서의 매매가만 6억 원 아래로 맞췄다고 끝나는 상품이 아닙니다.
그다음이 소득과 주택 수, 마지막이 LTV·DTI입니다. 이 순서를 거꾸로 보면 ‘최대 4억2천만 원’ 같은 숫자만 남습니다. 2026년 9월 3일 현재 기준은 한국주택금융공사 일반 상품 안내와 금리 공시입니다. 대상과 한도를 확인한 뒤 공시 금리를 대출 계산기에 넣으면 월 상환액과 총이자를 미리 볼 수 있습니다.
2026년 신청 자격, 자녀 수부터 다시 보자
| 가구 유형 | 부부합산 연소득 상한 |
|---|---|
| 일반 | 7천만원 |
| 신혼가구·결혼예정자 | 8천5백만원 |
| 미성년 1자녀 | 9천만원 |
| 미성년 2자녀 이상 | 1억원 |
| 전세사기피해자 특례 | 소득 상한 없음 |
예전 글에 자주 남아 있는 ‘1자녀 8천만 원, 2자녀 9천만 원’은 현재 HF 안내와 맞지 않습니다. 2026년 현재는 1자녀 9천만 원, 2자녀 이상 1억 원입니다. 미혼이면 배우자 합산 대신 본인 소득을 봅니다.
- 연령·국적: 민법상 성년인 대한민국 국민이 기본이며 재외국민과 외국국적동포도 포함됩니다. 다만 일부 구입자금보증을 이용할 수 없어 한도가 줄 수 있습니다.
- 신용: NICE CB점수 271점 이상이어야 하며 연체·부도·금융질서문란·신용회복지원 등록정보 등이 남아 있으면 취급이 어렵습니다.
- 주택 수: 새로 담보로 잡을 집을 제외하고 부부가 무주택이거나 1주택이어야 합니다. 1주택자는 갈아타기 구입용도와 처분조건을 충족해야 합니다.
6억원 기준은 매매가 하나만 보지 않는다
대상은 아파트·연립·다세대·단독주택 같은 공부상 주택입니다. 승인일 현재 담보주택 가격이 6억 원을 넘으면 안 됩니다. 특히 구입용도는 시세정보, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 취급하지 않습니다.
가령 매매계약을 5억9천만 원에 썼더라도 공사가 적용하는 시세가 6억1천만 원이면 대상이 아닙니다. 반대로 시세만 6억 원 아래라는 이유로 안심해서도 안 됩니다. 감정가나 실제 매매가 가운데 6억 원을 넘는 값이 있는지 함께 확인해야 합니다.
호당한도와 LTV·DTI는 별개다
| 구분 | 호당한도 | 핵심 비율 |
|---|---|---|
| 일반 | 최대 3억6천만원 | 아파트 LTV 70%, 기타주택 65%·DTI 60% |
| 다자녀·전세사기피해자 | 최대 4억원 | 유형별 특례 범위 확인 |
| 생애최초 | 최대 4억2천만원 | LTV 80%, 단 수도권·규제지역은 70% |
생애최초라고 집값의 80%가 그대로 나오지는 않습니다. 수도권이나 규제지역 주택은 생애최초도 LTV 70% 이내입니다. 수도권 밖 비규제지역의 5억 원 아파트를 생애최초로 산다면 LTV 80%는 4억 원이므로 4억2천만 원 호당한도보다 LTV 계산값이 먼저 걸립니다. 수도권의 같은 집이라면 70%인 3억5천만 원부터 출발합니다.
일반 신청자는 아파트 LTV 70%, 기타주택 65% 이내가 기본입니다. 규제지역, 낮은 신용평가 구간, 소득추정 방식 등을 쓰면 유형별 LTV가 10%포인트 내려갈 수 있습니다. 다만 생애최초·전세사기피해자 또는 HF가 정한 실수요자 요건을 갖춘 구입용도는 규제지역 차감을 적용하지 않을 수 있습니다.
DTI는 최대 60%이며 규제지역은 원칙적으로 10%포인트 차감됩니다. 생애최초·전세사기피해자·실수요자, 임차보증금 반환용도처럼 공식 예외에 해당하면 차감하지 않습니다. 자세한 계산은 DSR·DTI와 대출한도에서 기존 부채를 함께 넣어 확인할 수 있습니다.
2026년 9월 금리는 연 4.90~5.30%
| 상품 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아낌e | 4.90% | 5.00% | 5.05% | 5.10% | 5.15% | 5.20% |
| u·t | 5.00% | 5.10% | 5.15% | 5.20% | 5.25% | 5.30% |
이 표는 과거 평균금리가 아니라 2026년 9월 신규 신청자가 확인할 월별 공시표입니다. 10월 이후 신청자는 숫자를 이어 쓰지 말고 HF 금리안내에서 신청월과 만기를 다시 골라야 합니다. 우대금리를 적용한 최저금리도 본인의 소득·가구 요건을 통과해야 받을 수 있습니다.
u-보금자리론은 HF 홈페이지에서 신청하고, 아낌e는 약정과 근저당권 설정등기를 전자로 처리해 u보다 0.1%포인트 낮습니다. t-보금자리론은 은행 창구에서 대면 신청합니다. 이름만 다르고 모두 실행 때 확정된 금리가 만기까지 유지되는 구조입니다.
저소득청년 0.1%포인트, 신혼 0.3%포인트, 2자녀 0.5%포인트, 3자녀 이상 0.7%포인트, 사회적 배려층 각 0.7%포인트 등 우대항목이 있습니다. 일반 우대는 최대 1.0%포인트 범위에서 적용되고, 항목마다 소득·나이·자녀 나이 요건이 다릅니다. 반대로 담보주택이 규제지역이면 0.2%포인트가 가산되며 전세사기피해자는 예외입니다.
중요한 점은 대출자격 소득상한과 우대금리 소득상한을 같은 것으로 보면 안 된다는 것입니다. 예컨대 신혼가구는 대출자격상 8천5백만 원까지 가능하지만, 신혼 우대금리는 부부합산 7천만 원 이하 요건을 별도로 확인합니다. ‘신혼 자격이니 0.3%포인트도 자동’이라고 계산하면 실제 금리가 달라질 수 있습니다.
수도권 집은 6개월 전입, 기존 집은 3년 처분
구입용도는 소유권이전등기일부터 3개월 이내 신청한 경우를 말하며, 이전과 동시에 대출을 실행할 수 있습니다. 수도권 또는 규제지역 주택이라면 실행 후 6개월 이내 전입하고 이를 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 잔금만 맞추고 전입 일정을 놓치지 않도록 계약 전에 실제 입주 가능일을 확인하는 편이 좋습니다.
기존 집이 있는 갈아타기 신청자는 구입용도에 한해 처분조건부 취급이 가능합니다. 기존주택 처분기한은 대출실행일부터 3년입니다. 또 실행 후 새로 주택을 취득하면 매년 검증하며, 일반 추가주택은 검증기준일부터 6개월 안에 처분해야 합니다. 분양권·조합원입주권이나 상속으로 취득한 경우에는 3년입니다. 기한을 넘기면 대출금을 즉시 갚아야 하고 향후 3년간 신규 이용도 제한될 수 있습니다.
구입 외에 반환·갈아타기 용도도 있다
- 구입용도: 소유권이전·보존등기일부터 3개월 이내 신청합니다.
- 보전용도: 등기일부터 3개월이 지나고 30년 이내인 주택의 임차보증금 반환, 상속·증여 취득, 소상공인 요건 등에 씁니다.
- 상환용도: 구입·보전용도로 받은 기존 주택담보대출을 갚는 데 사용합니다. 기존대출 채무자와 보금자리론 채무자는 원칙적으로 같아야 하며 배우자는 동일인으로 봅니다.
따라서 ‘보금자리론은 집을 살 때만 받는다’도 정확하지 않습니다. 다만 용도마다 신청시점과 증빙이 완전히 다르므로 반환이나 상환을 목적으로 한다면 구입용도 설명만 보고 준비하면 안 됩니다.
10~50년 만기와 중도상환수수료
만기는 10·15·20·30·40·50년입니다. 40년은 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구, 50년은 만 35세 미만 또는 만 40세 미만 신혼가구 같은 연령 조건을 충족해야 합니다. 원리금균등, 원금균등, 체증식 가운데 선택할 수 있지만 체증식은 만 40세 미만이면서 공사가 사전심사한 경우에만 가능하고 50년 만기에는 쓸 수 없습니다. 실행 뒤에는 만기와 상환방식을 바꿀 수 없습니다.
최초 실행일부터 3년 안에 원금을 미리 갚으면 남은 일수에 따라 0.5% 한도의 조기상환수수료가 붙습니다. 사회적배려층, 3자녀 이상 가구, 전세사기피해자 등 공식 면제 대상은 예외입니다. 조기상환 계획이 있다면 중도상환수수료 계산기에 약정 요율과 남은 기간을 넣어 이자 절감액과 함께 비교하세요.
디딤돌과는 ‘둘 중 하나’만 고르는 게 아니다
디딤돌대출은 소득·순자산 기준이 더 엄격한 대신 금리가 낮은 편입니다. 보금자리론은 순자산 상한을 별도로 두지 않고 소득과 주택가격 범위가 상대적으로 넓으며, 전 기간 고정금리라는 장점이 있습니다.
둘의 요건을 모두 충족하면 디딤돌을 선순위로 받고 남는 대출가능금액 안에서 보금자리론을 후순위로 함께 이용할 수도 있습니다. 그러므로 ‘디딤돌이 되면 보금자리론은 못 받는다’고 단정하기보다, 필요한 잔금과 두 상품의 실제 승인 가능액을 같이 상담하는 편이 낫습니다.
신청 전에 이 순서로 확인한다
- 시세·감정가·매매가 가운데 6억원을 넘는 값이 없는지 확인합니다.
- 일반·신혼·1자녀·다자녀 중 내 소득상한을 고릅니다.
- 부부의 주택 수와 기존주택 3년 처분 가능 여부를 봅니다.
- 일반·생애최초 호당한도와 주택유형별 LTV를 따로 계산합니다.
- 기존 부채를 넣어 DTI와 실제 월 상환액을 확인합니다.
- 담보주택이 수도권 또는 규제지역이면 6개월 전입 요건을 확인하고, 규제지역이면 0.2%포인트 가산금리 적용 여부도 확인합니다.
- 신청일의 HF 금리표와 우대 증빙, 중도상환 계획을 마지막으로 대조합니다.
HF 예상대출조회는 계획을 세우는 도구이지 승인서가 아닙니다. 소득 입증방법, 신용점수, 담보평가, 기존 부채에 따라 결과가 달라집니다. 잔금일이 정해진 계약이라면 온라인 계산 결과만 믿고 기다리지 말고 HF 또는 취급금융기관에 실행 가능일과 보완서류를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
1자녀 가구의 소득 기준은 얼마인가요?
미성년 자녀가 1명이면 부부합산 연소득 9천만원 이하입니다. 2자녀 이상인 다자녀가구는 1억원 이하이며, 일반 7천만원·신혼가구 8천5백만원 기준과 구분해야 합니다.
생애최초면 집값의 80%를 모두 빌릴 수 있나요?
항상 그렇지는 않습니다. 생애최초 LTV는 최대 80%지만 수도권 또는 규제지역 주택은 70% 이내이고, 4억2천만원 호당한도와 DTI·담보평가 산식도 함께 적용됩니다.
기존 집이 있어도 보금자리론을 신청할 수 있나요?
갈아타기를 위한 구입용도라면 기존주택 처분조건부로 신청할 수 있습니다. 기존주택은 대출실행일부터 3년 안에 처분해야 하므로 아무 조건 없는 2주택 허용과는 다릅니다.
수도권 집을 사면 반드시 전입해야 하나요?
구입용도로 수도권 또는 규제지역 주택을 담보로 했다면 대출실행 후 6개월 안에 전입하고 입증서류를 내야 합니다. 구체적인 인정서류와 예외는 신청 시 상품설명서를 확인하세요.
2026년 9월 보금자리론 금리는 얼마인가요?
2026년 9월 공시 기준 아낌e보금자리론은 만기별 연 4.90~5.20%, u·t보금자리론은 연 5.00~5.30%입니다. 8월과 같은 수준으로 동결됐습니다. 실행일부터 만기까지 고정되지만 새 신청 금리는 월별로 바뀔 수 있습니다.
중도상환수수료는 없나요?
일반적으로 최초 실행일부터 3년 안에 원금을 조기상환하면 남은 일수에 따라 0.5% 한도에서 부과됩니다. 사회적배려층, 3자녀 이상 가구, 전세사기피해자 등 공식 면제 대상은 예외입니다.
디딤돌대출과 함께 받을 수 있나요?
두 상품의 요건을 모두 충족하고 보금자리론의 잔여 대출가능금액이 있으면 디딤돌을 선순위, 보금자리론을 후순위로 함께 이용할 수 있습니다. 실제 가능액은 HF와 수탁은행 심사가 필요합니다.
함께 볼 대출 가이드
- ① 원리금균등 vs 원금균등 (상환방식)
- ② DSR·DTI와 대출 한도
- ③ 중도상환수수료란?
- ④ 대환대출(갈아타기)
- ⑤ 고정 vs 변동금리
- ⑥ 신용 vs 담보대출
- ⑦ 대출 이자 계산 원리
- ⑧ 전세자금대출 구조
- ⑨ 신용점수와 대출금리
- ⑩ 버팀목 전세자금대출
- ⑪ 디딤돌 대출(주택구입)
- ⑫ 보금자리론 — 지금 보는 글
- 개인 간 대출(돈 빌려주기)은 → 차용증 쓰는 법
- 🧮 직접 계산 → 대출 계산기(사용법) · 중도상환수수료 계산기(사용법)