고정금리·변동금리·혼합금리 — 재산정 방식과 비용 비교

“곧 금리가 내린다는데 변동으로 갈까요?” 대출 상담에서 자주 나오는 질문이지만, 전망 하나로 답을 정하면 곤란합니다. 내 대출은 뉴스의 한국은행 기준금리가 아니라 약정서에 적힌 기준금리와 조정일에 따라 움직이고, 예상과 달리 오래 보유하면 처음 0.2%포인트 아낀 금액보다 이후 변동폭이 훨씬 커질 수 있습니다.

반대로 ‘고정이면 안전하다’는 말도 절반만 맞습니다. 전체 30년이 고정인지, 5년 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형인지, 5년마다 새 금리로 고정되는 주기형인지부터 다릅니다. 이름보다 계약 구조를 읽어야 선택이 쉬워집니다.

판단할 때는 금리 전망 대신 가계가 버틸 수 있는 범위를 먼저 계산해 보세요. 현재 금리에서 1%포인트와 2%포인트가 올랐을 때의 월 납입액을 대출 계산기로 뽑아 적고, 그 금액이 고정지출과 비상자금을 건드리는지 확인합니다. 변동형의 초기 금리가 조금 낮아도 이 시험을 통과하지 못하면 그 차이는 절약액이 아니라 현금흐름 위험에 가깝습니다.

고정금리의 평평한 선과 변동금리의 오르내리는 선을 비교한 일러스트
중요한 것은 금리선의 모양보다 그 선이 언제, 어떤 기준으로 바뀌는지입니다.

먼저 네 가지 금리 구조를 구분한다

먼저 네 가지 금리 구조를 구분한다
구조금리가 바뀌는 방식계약서에서 찾을 말
순수 고정형대출 만기까지 약정금리 고정전체 고정기간, 만기
변동형3개월·6개월·1년 등 정해진 주기마다 재산정기준금리, 변동주기, 기준일
혼합형처음 3년·5년 등은 고정, 이후 변동으로 전환고정기간, 전환일, 전환 후 산식
주기형5년 등 긴 주기마다 금리를 다시 정해 다음 주기 동안 고정금리변동주기, 재산정 기준
‘5년 고정’만 보고 전체 만기 고정으로 오해하지 않도록 전환 후 조건까지 읽습니다.

혼합형과 주기형의 차이는 5년 뒤에 선명해집니다. 5년 혼합형은 이후 6개월 변동형으로 넘어갈 수 있지만, 5년 주기형은 그때 새 금리를 정한 뒤 다시 5년 동안 유지합니다. 금융위원회도 스트레스 DSR에서 두 상품의 금리변동 위험을 다르게 반영합니다.

대출 만기 동안 일정하게 유지되는 고정금리 구조
순수 고정형은 월 예산을 세우기 쉽지만, 시장금리가 내려가도 자동으로 낮아지지 않습니다.

내 대출금리는 기준금리 하나로 정해지지 않는다

은행이 제시하는 최종금리는 대체로 기준금리 + 가산금리 – 우대금리 구조입니다. 기준금리가 같아도 신용·담보·거래비용 등을 반영한 가산금리와 급여이체·카드 사용 같은 우대조건이 다르면 최종금리가 달라집니다. 견적에서 ‘연 4.2%’만 보지 말고 세 항목을 나눠 받아야 나중에 오른 이유를 추적할 수 있습니다.

  • COFIX: 은행의 자금조달비용을 나타내는 지수입니다. 신규취급액·신잔액·잔액 기준 등 종류가 달라 계약서에 어느 COFIX인지 적혀 있어야 합니다.
  • 금융채·CD 등 시장금리: 해당 만기의 채권금리 등에 연동합니다. 한국은행 기준금리와 같은 날 같은 폭으로 움직인다는 보장은 없습니다.
  • 가산금리: 신용위험·업무비용·자본비용·상품 조건 등이 반영됩니다. 기준금리가 내려도 가산금리가 오르면 최종금리 하락폭은 작을 수 있습니다.
  • 우대금리: 급여이체·카드·자동이체 같은 조건을 지키는 동안만 적용될 수 있습니다. 조건을 놓치면 시장금리가 그대로여도 납입액이 오릅니다.

한국은행이 금리를 내렸다는 뉴스가 나와도 다음 달 납입액이 곧바로 내려가지는 않습니다. 예컨대 6개월 변동형은 다음 재산정일까지 기존 금리가 유지되고, 그날 약정서가 정한 기준금리의 최신 값으로 다시 계산합니다. COFIX도 은행의 실제 조달비용을 집계하므로 정책금리와 움직이는 속도와 폭이 다를 수 있습니다.

COFIX 등 기준금리에 따라 재산정되는 변동금리 구조
변동형은 ‘언젠가 바뀐다’가 아니라 약정된 날짜와 지표에 따라 바뀝니다.

1%포인트가 월 상환액에 만드는 차이

3억원·30년 원리금균등에서 금리가 4%·5%·6%로 처음부터 끝까지 유지된다고 가정한 값은 다음과 같습니다. 실제 대출은 금리 변경 시점과 일수 계산, 원 단위 처리 때문에 조금 다를 수 있습니다.

1%포인트가 월 상환액에 만드는 차이
연 금리월 납입액30년 총이자4% 대비
4%약 1,432,246원약 215,608,519원기준
5%약 1,610,465원약 279,767,353원월 약 178,219원 증가
6%약 1,798,652원약 347,514,567원월 약 366,406원 증가
금리가 처음부터 끝까지 유지된 단순 비교입니다. 변동형은 금리 변경 시 남은 잔액과 남은 기간으로 다시 계산해야 합니다.

변동금리가 5년 뒤 1%포인트 오른다면 위 표의 4%와 5% 총이자를 그대로 빼면 안 됩니다. 그때까지 갚은 원금이 있기 때문입니다. 예상 변경 시점의 잔액을 계산한 뒤 남은 기간과 새 금리로 다시 돌려야 합니다. 반대로 3년 안에 전액 상환할 계획이라면 30년 총이자보다 첫 3년의 이자와 중도상환수수료가 더 중요한 비교값입니다.

2026년 스트레스 DSR은 ‘고정’이라는 이름만 보지 않는다

스트레스 DSR은 실제 납부금리에 돈을 더 붙이는 제도가 아니라, 금리상승 가능성을 반영해 대출 한도를 계산할 심사용 금리를 높입니다. 2026년 하반기 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0% 이상을 기준으로 하고, 수도권·규제지역 밖 주담대는 12월 31일까지 2단계 적용비율을 유지합니다.

30년 만기·3단계 기준으로 보면 변동형과 고정기간 5년 미만 상품은 스트레스 금리를 100% 반영합니다. 고정기간이 5~9년인 혼합형은 80%, 금리변동주기가 5~9년인 주기형은 40%를 반영합니다. 같은 ‘5년 고정’처럼 들려도 이후 구조에 따라 한도 계산이 달라지는 이유입니다. 지방 비규제 주담대의 2단계 적용 때는 같은 구간이 혼합형 60%, 주기형 30%입니다.

전체 만기 순수 고정형은 금리변동 위험이 없어 스트레스 금리를 적용하지 않을 수 있지만, 그것만으로 가장 좋은 상품이 되는 것은 아닙니다. 실제 약정금리가 높거나 중도상환 계획과 맞지 않으면 한도가 조금 늘어도 총비용이 커질 수 있습니다. 자세한 지역별 수치는 DSR·DTI와 대출 한도 편에서 확인할 수 있습니다.

금리 전망보다 내 보유기간을 먼저 정한다

  • 3년 안에 매도·상환할 가능성이 큼: 그 기간의 실제 제안금리 차이, 중도상환수수료와 우대 유지비용을 비교합니다. 장기 전망의 비중은 낮아집니다.
  • 10년 이상 보유하고 월 예산이 빠듯함: 금리가 1~2%포인트 올라갈 때의 월 납입액을 버틸 수 있는지 먼저 봅니다. 순수 고정·주기형의 안정성이 값어치를 할 수 있습니다.
  • 소득이 들쭉날쭉함: 평균소득보다 가장 낮은 달의 현금흐름을 기준으로 봅니다. 초기 금리가 조금 싼 변동형보다 납입액을 예측할 수 있는 구조가 나을 수 있습니다.
  • 금리가 내려가면 갈아탈 계획: 대환 심사를 다시 받아야 하고 한도·담보평가·수수료가 바뀔 수 있습니다. ‘나중에 갈아타면 된다’는 계획은 확정된 출구가 아닙니다.

금리 방향을 맞히려 애쓰기보다 세 가지 시나리오를 돌리는 편이 실용적입니다. 현재 금리, 1%포인트 상승, 2%포인트 상승에서 생활비와 비상자금이 얼마나 남는지 봅니다. 변동형을 택하더라도 2%포인트 상승 시 월 납입액을 감당할 수 있다면 전망이 빗나갔을 때 선택을 지킬 여지가 생깁니다.

두 상품 견적은 이 표로 맞춰 놓고 비교한다

두 상품 견적은 이 표로 맞춰 놓고 비교한다
확인 항목견적 A견적 B
대출원금·만기·상환방식같게 맞춤같게 맞춤
전체 고정 / 혼합 / 주기 / 변동상품설명서 기재상품설명서 기재
기준금리와 재산정주기지표·기준일지표·기준일
가산금리현재 값현재 값
우대금리와 유지조건조건별 금리조건별 금리
혼합형 전환 후 산식전환일·산식전환일·산식
중도상환·인지·보증·담보비용예상 보유기간 총액예상 보유기간 총액
스트레스 DSR 적용 후 예상한도은행 조회값은행 조회값

우대금리를 받으려고 쓰지 않던 카드를 매달 30만원씩 써야 한다면 그 소비도 비용입니다. 반대로 급여이체처럼 원래 하던 거래라면 유지 부담이 작습니다. 금리 숫자만 줄 세우지 말고 예상 보유기간 동안 실제로 나가는 돈을 더해야 합니다.

갈아타기는 금리 차이보다 회수기간을 본다

고정금리를 골랐다가 시장금리가 내려가면 대환을 검토할 수 있습니다. 이때 절감액은 새 금리와 기존 금리의 차이에 현재 잔액을 적용해 보되, 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 인지·보증·근저당 설정 및 기존 담보 말소 비용을 뺍니다. 비용을 월 절감액으로 나누면 대략 몇 개월 뒤부터 이득인지 볼 수 있습니다.

예를 들어 갈아타는 비용이 180만원이고 월 상환 절감액이 10만원이라면 회수에 약 18개월이 걸립니다. 1년 뒤 집을 팔 계획이라면 낮은 금리만 보고 바꾸는 것이 손해일 수 있습니다. 대환은 새 대출이라 소득·DSR·담보평가를 처음부터 다시 심사합니다.

공식 기준을 확인한 곳

기준 확인일은 2026년 8월 12일입니다. 특정 은행의 최저금리는 수시로 바뀌므로 신청하는 날 최소 두 곳에서 같은 조건으로 금리산정내역서와 상품설명서를 받아 비교하세요.

자주 묻는 질문

변동금리는 항상 고정금리보다 처음 금리가 낮나요?

항상 그렇지는 않습니다. 기준금리의 만기와 시장 전망, 은행의 자금조달·판매전략, 개인별 가산·우대금리에 따라 고정형이 더 낮게 제시될 수도 있습니다. 같은 날 같은 대출금·만기로 받은 실제 견적을 비교해야 합니다.

한국은행이 기준금리를 내리면 내 변동금리도 바로 내려가나요?

바로 또는 같은 폭으로 움직인다고 단정할 수 없습니다. 계약서에 적힌 COFIX·금융채 등 대출 기준금리와 재산정주기를 따르며, 가산금리와 우대금리 조건도 최종금리에 영향을 줍니다.

혼합형과 주기형은 무엇이 다른가요?

혼합형은 처음 일정 기간 고정한 뒤 변동형으로 전환됩니다. 주기형은 5년처럼 긴 주기마다 금리를 다시 정하고 다음 주기 동안 다시 고정합니다. 둘 다 전체 만기 고정금리와는 다릅니다.

스트레스 DSR에서는 고정금리가 무조건 유리한가요?

전체 만기 순수 고정형은 금리변동 위험이 없어 유리할 수 있지만 상품의 실제 금리·만기·상환액도 함께 봐야 합니다. 30년 만기 5년 혼합형과 5년 주기형도 각각 다른 스트레스 금리 반영비율을 적용받습니다.

금리 차이가 1%포인트면 작은 차이인가요?

원금과 남은 기간이 크면 작지 않습니다. 3억원·30년·원리금균등 단순 계산에서 연 4%의 첫 월 납입액은 약 143만원, 연 5%는 약 161만원입니다. 실제 비교에서는 잔액이 줄어드는 시점과 금리 유지기간을 맞춰야 합니다.

금리가 내려가면 고정금리 대출을 바로 갈아타면 되나요?

새 금리만 보지 말고 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 인지·보증·담보 설정·말소 비용, 우대조건과 남은 이용기간을 합쳐야 합니다. 심사 중 한도가 줄거나 새 대출 승인이 나지 않을 가능성도 고려해야 합니다.

고정금리와 변동금리 중 무엇을 선택해야 하나요?

금리 전망보다 먼저 예상 보유기간, 금리가 1~2%포인트 올라도 버틸 월 상환액, 중도상환 계획을 봅니다. 계약서에서 기준금리·가산금리·우대조건·재산정주기·전환 후 산식까지 확인한 뒤 총비용을 비교하세요.

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