5억 원짜리 집을 알아보는 생애최초 예비 매수자는 대개 ‘80%면 4억 원까지 나온다’고 잡아 둡니다. 하지만 서울·경기·인천이나 규제지역 주택이라면 생애최초도 LTV 상한이 70%이고, 현재 생애최초 일반가구의 호당한도는 2억4천만 원입니다. 비율과 한도 중 작은 금액이 먼저 걸립니다.
디딤돌 대출은 무주택 세대주가 집을 살 때 이용하는 주택도시기금 구입자금입니다. 전세보증금을 위한 버팀목 전세자금대출과 목적부터 다릅니다. 2026년에는 2025년 6월 27일 이전 계약의 경과 한도도 남아 있어 계약일을 구분해 봐야 합니다. 은행이 제시한 최종 금리와 기간은 대출 계산기에 넣어 월 상환액과 총이자로 바꿔 볼 수 있습니다.
2026년 기본 자격부터 확인한다
- 계약: 주택을 사기 위한 매매계약을 체결해야 합니다. 상속·증여·재산분할로 취득하는 주택은 대상이 아닙니다.
- 세대: 대출접수일 현재 성년인 세대주이며 세대주와 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.
- 소득: 부부합산 6천만 원 이하가 기본입니다. 생애최초·2자녀 이상은 7천만 원, 신혼가구는 8천5백만 원 이하입니다.
- 순자산: 2026년 기준 신청인과 배우자 합산 5억1,100만 원 이하입니다.
- 신용·중복대출: 연체 등 신용정보가 남아 있거나 기금·주택담보대출 중복 제한에 해당하면 이용이 어려울 수 있습니다.
‘생애최초’는 지금 집이 없다는 뜻보다 좁습니다. 세대주와 세대원 모두 과거 주택 소유 이력이 없어야 합니다. 반면 일반 디딤돌의 무주택 요건은 접수일 현재 세대 기준으로 판단하므로, 생애최초가 아니어도 일반 디딤돌은 가능할 수 있습니다.
현재 호당한도와 계약일 경과규정
| 가구 유형 | 2025년 6월 27일 이후 계약 | 그 이전 계약 |
|---|---|---|
| 일반 | 2억원 | 2억5천만원 |
| 생애최초 일반 | 2억4천만원 | 3억원 |
| 신혼가구 또는 2자녀 이상 | 3억2천만원 | 4억원 |
인터넷에 남아 있는 ‘일반 2억5천, 생애최초 3억, 신혼 4억’은 현재 신규 계약의 일반 기준이 아닙니다. 2025년 6월 27일 이전에 체결한 계약에 적용될 수 있는 경과규정입니다. 신청 연도만 보지 말고 매매계약서의 계약일을 확인해야 합니다.
집은 계약가격이 아니라 평가액으로 다시 본다
대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하가 기본이며, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다. 대출접수일 현재 담보주택 평가액은 일반 5억 원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 6억 원 이하여야 합니다.
평가액은 시세성 가격정보, 국토교통부 공시가격, 분양가, 감정가 순서로 적용할 수 있습니다. 계약서에 적힌 매매가가 5억 원 이하라고 해서 자동 통과하는 것은 아닙니다. 반대로 매매가와 평가액이 다르면 LTV로 계산한 가능액도 달라집니다.
실제 한도는 세 번 잘린다
- 호당한도: 일반 2억 원, 생애최초 일반 2억4천만 원, 신혼·2자녀 3억2천만 원 중 해당 금액을 봅니다.
- LTV·DTI: LTV 70%, DTI 60% 이내입니다. 생애최초는 LTV 80%가 가능하지만 수도권·규제지역 주택은 70%입니다.
- 담보 산식: 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 뒤 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금 등을 뺍니다.
예를 들어 수도권의 평가액 4억 원 주택을 생애최초 일반가구가 산다면 LTV 70%는 2억8천만 원입니다. 하지만 현재 생애최초 호당한도 2억4천만 원이 더 작습니다. 선순위채권이 없다 해도 상한 후보는 2억4천만 원이고, DTI 심사에서 더 줄 수 있습니다.
여기서 2억4천만 원은 승인액이 아니라 마지막 심사 전의 후보 금액입니다. 기존 부채 때문에 DTI가 넘거나 담보 산식에서 선순위채권·임대보증금이 빠지면 한 번 더 줄어듭니다. 계산 순서를 평가액 → LTV → 호당한도 → DTI·담보 공제로 적어 두면 “집값의 70%”와 실제 실행액이 왜 다른지 찾기 쉽습니다.
같은 4억 원 주택이 수도권 밖 비규제지역이라면 생애최초 LTV 80%는 3억2천만 원이지만 호당한도 2억4천만 원은 그대로입니다. “LTV가 80%니 매매가의 80%가 나온다”는 계산이 틀리는 이유입니다.
만 30세 이상 미혼 단독세대주는 별도 제한
만 30세 이상 미혼 단독세대주는 일반 표보다 대상 주택과 한도가 좁습니다. 주택 전용면적은 60㎡ 이하, 평가액은 3억 원 이하여야 하고 호당한도는 1억5천만 원, 생애최초는 2억 원입니다. 수도권을 제외한 도시지역 아닌 읍·면은 70㎡ 이하를 인정합니다.
직계존속이나 미성년 형제·자매와 함께 산다고 모두 단독세대주 제한을 피하는 것도 아닙니다. 합가 후 부양기간이 계속 6개월 미만이면 단독세대주 범위에 포함될 수 있습니다. 주민등록과 실제 부양기간을 은행에 확인해야 합니다.
금리는 2.85~4.15%, 선택 방식에 따라 가산된다
2026년 공식 기본금리는 연 2.85~4.15%입니다. 소득과 10·15·20·30년 만기에 따라 달라집니다. 지방 소재 주택은 0.2%포인트 인하되며, 5년 단위 변동·10년 고정 후 변동·순수 고정 같은 금리 방식 선택에는 각각 가산금리가 붙을 수 있습니다.
생애최초·신혼·자녀·청약저축·전자계약·조기상환 등 우대는 중복 가능 여부와 적용기간이 다릅니다. 표에 적힌 ‘최저금리’는 30년 내내 유지되는 금리가 아닙니다. 은행이 제시한 최종 금리, 금리방식, 우대 종료 시점을 대출 계산기에 넣어 월 상환액과 총이자를 비교하는 편이 정확합니다.
신청은 이전등기 전, 늦어도 접수일부터 3개월
원칙적으로 소유권이전등기 전에 신청합니다. 이미 이전등기를 했다면 이전등기 접수일부터 3개월 이내까지 신청할 수 있습니다. 다만 잔금에 디딤돌 자금이 필요하면 등기 뒤 신청기한만 믿고 기다릴 수 없습니다. 계약 직후 기금e든든이나 수탁은행에 접수해 잔금일 실행 가능 여부를 맞춰야 합니다.
- 계약 전: 예상 평가액, 면적, 소득·순자산, 미혼 단독세대주 제한을 확인합니다.
- 매매계약: 잔금일을 정하고 대출 불가 시 처리할 특약을 매도인과 구체적으로 협의합니다.
- 접수: 기금e든든 또는 수탁은행에서 자산·소득·무주택 심사를 신청합니다.
- 담보평가: 은행이 주택 평가액과 권리관계를 확인하고 LTV·DTI·호당한도 중 실제 가능액을 산정합니다.
- 실행·등기: 잔금 지급과 근저당권 설정, 소유권이전을 일정에 맞춰 진행합니다.
받은 뒤 1개월 안에 전입하고 2년 거주
디딤돌 차주는 대출받은 날부터 1개월 안에 담보주택에 전입하고 2년 이상 실거주해야 합니다. 정당한 사유 없이 의무를 지키지 않으면 대출금을 상환해야 할 수 있습니다. 기존 임차인의 퇴거 지연, 수리 등 불가피한 사정이 있다면 임의로 미루지 말고 연장 인정 여부와 제출서류를 은행에 확인해야 합니다.
2026년 말까지 중도상환수수료 한시 면제
원래 디딤돌은 실행 후 3년 안에 갚은 원금에 대해 0.6% 한도에서 경과일수에 따라 중도상환수수료를 부과합니다. 다만 공식 안내상 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금은 수수료가 면제됩니다. 한시 조치이므로 2027년 상환 계획에는 자동으로 이어진다고 가정하면 안 됩니다.
실행 1년 뒤부터 원금의 40% 이상을 중도상환하면 일정 기간 0.2%포인트 금리우대를 받을 수 있는 항목도 있습니다. 수수료 면제와 금리우대는 별개이므로 상환 전 은행에 적용 요건과 남은 대출기간의 절감액을 확인해야 합니다.
디딤돌과 보금자리론을 비교하는 기준
디딤돌은 소득·자산·주택가격 요건이 촘촘한 대신 정책금리가 상대적으로 낮습니다. 보금자리론은 자산 기준이 없고 소득·주택가격 범위가 다르며 장기 고정금리가 중심입니다. 디딤돌이 된다고 무조건 더 많은 돈이 나오는 것은 아니므로, 필요한 잔금과 고정금리 선호를 함께 비교해야 합니다.
현재 조건은 주택도시기금 내집마련 디딤돌대출 공식 안내에서 확인할 수 있습니다. 신생아 출산가구는 일반 디딤돌 표에 섞어 판단하지 말고 별도 신생아 특례 디딤돌 상품의 출산일·소득·주택가액·금리 조건을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
2026년 디딤돌 대출 일반 한도는 얼마인가요?
2025년 6월 27일 이후 계약의 현재 호당한도는 일반 2억 원, 생애최초 일반 2억4천만 원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3억2천만 원입니다. 2025년 6월 27일 이전 계약은 각각 2억5천만 원, 3억 원, 4억 원의 경과 한도를 적용할 수 있습니다.
생애최초면 수도권에서도 LTV 80%가 적용되나요?
2026년 현재 생애최초 주택구입자의 LTV 80% 우대는 수도권·규제지역 소재 주택에는 적용되지 않아 70%가 상한입니다. 그 밖의 지역은 80%를 적용할 수 있습니다. 모든 경우 DTI 60%와 호당한도, 선순위채권 등을 함께 봅니다.
부부 중 한 명이 예전에 집을 가졌다면 생애최초가 아닌가요?
생애최초 특례는 세대주와 세대원 모두가 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 현재 무주택이라도 배우자 등 세대원의 과거 주택 보유 이력이 있으면 생애최초가 아닌 일반 디딤돌 요건으로 검토해야 합니다.
만 30세 이상 미혼 단독세대주도 디딤돌 대출을 받을 수 있나요?
가능하지만 별도 제한이 있습니다. 대상 주택은 전용 60㎡ 이하, 평가액 3억 원 이하이고 호당한도는 1억5천만 원, 생애최초는 2억 원입니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면의 면적은 70㎡ 이하입니다.
매매가가 5억 원 이하면 주택가격 요건을 통과하나요?
계약서의 매매가만 보는 것이 아니라 대출접수일 현재 담보주택 평가액을 봅니다. 일반은 5억 원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하입니다. 가격정보·공시가격·분양가·감정가 순서로 평가할 수 있어 계약가와 평가액이 다를 수 있습니다.
소유권 이전등기 뒤에도 디딤돌 대출을 신청할 수 있나요?
원칙은 소유권이전등기 전에 신청하는 것입니다. 이미 이전등기를 했다면 이전등기 접수일부터 3개월 이내까지 신청할 수 있습니다. 잔금에 대출금이 필요하면 심사기간을 고려해 계약 직후 접수해야 합니다.
2026년 디딤돌 대출 중도상환수수료는 있나요?
원래는 실행 후 3년 안에 상환한 원금에 대해 0.6% 한도에서 경과일수에 따라 부과합니다. 다만 주택도시기금은 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금의 수수료를 면제한다고 안내합니다.
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- 직접 계산: 대출 계산기(사용법) · 중도상환수수료 계산기(사용법)
확인 기준: 2026년 8월 12일. 소득·자산·금리·한도와 한시 면제는 접수·상환 시점의 공식 안내를 다시 확인하세요.