종부세는 12월에 고지서가 오지만, 납세의무자는 그보다 반년 앞선 6월 1일 하루에 정해집니다. 6월 2일에 집을 팔았더라도 6월 1일 소유자였다면 그해 종부세 판단 대상입니다. 반대로 6월 2일에 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받았다면 그 집은 그해 본인의 종부세 합산에서 빠집니다.
이 날짜만큼 자주 틀리는 것이 공시가격과 시세, 인별 합산과 세대 합산, 공동명의 기본 방식과 특례를 섞는 일입니다. 주택분 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자별 공시가격에서 출발하고, 이미 낸 재산세와 겹치는 몫을 빼고 전년 대비 세부담상한까지 거쳐 고지된다는 점까지 함께 봐야 합니다.
먼저 확인할 것: 누구의 주택을 얼마로 합칠까
주택분 종부세는 원칙적으로 납세의무자별 전국 합산입니다. 서울 아파트 한 채와 부산 주택 한 채를 같은 사람이 보유하면 두 주택의 공시가격을 합칩니다. 부부가 각각 단독명의 주택을 한 채씩 보유했다면 부부 합계 한 번이 아니라 각 사람의 공시가격 합계를 따로 계산합니다.
다만 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받는 ‘1세대 1주택자’인지 판단할 때는 세대의 주택 보유를 봅니다. 세대원 중 한 명만 주택분 재산세 과세대상 1주택을 단독 소유하는 것이 기본형입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등은 신청을 거쳐 주택 수에서 제외하는 특례가 있으므로 등기부에 두 채가 보인다고 곧바로 다주택자로 결론 내릴 필요는 없습니다.
시세 15억원이 아니라 공시가격 15억원
종합부동산세 계산기에 넣는 금액은 매매 호가나 KB시세, 최근 실거래가가 아닙니다. 공동주택은 국토교통부의 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택 공시가격을 확인합니다. 여러 채라면 6월 1일 현재 본인에게 귀속되는 공시가격을 합산합니다.
예시는 공시가격 15억원인 주택 한 채를 단독명의로 보유한 경우입니다. 시가가 15억원인 집을 뜻하지 않습니다.
2026년 주택분 과세표준 계산식
과세표준 = (납세의무자별 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
- 1세대 1주택자: 12억원 공제
- 그 밖의 개인: 9억원 공제
- 일반 법인: 기본공제 0원이며 개인용 계산기의 대상이 아님
공시가격 15억원인 1세대 1주택자는 12억원을 빼고 남은 3억원에 60%를 곱합니다. 과세표준은 1억8천만원입니다. ‘공시가격에서 바로 0.5%를 곱한다’고 생각하면 과세표준을 세 배 넘게 잡는 셈입니다.
고령자·장기보유 공제는 과세표준 공제가 아니다
1세대 1주택자의 고령자 공제와 장기보유 공제는 공시가격이나 과세표준에서 빼는 금액이 아니라, 세율을 적용하고 재산세 상당액을 조정한 뒤의 세액에서 공제하는 비율입니다.
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
두 공제는 합산할 수 있지만 한도는 80%입니다. 만 70세이고 15년 보유했다면 단순 합계는 90%여도 실제 적용률은 80%입니다. 나이와 보유기간은 과세기준일인 6월 1일 현재로 입력합니다.
공시가격 15억원 사례: 13만8,240원은 어디서 나왔나
과세표준 1억8천만원은 3억원 이하 구간이므로 세율 0.5%를 적용한 산출세액이 90만원입니다. 여기서 먼저 같은 집에 매긴 재산세 가운데 종부세와 겹치는 몫인 재산세 중복분 32만4천원을 뺍니다. 과세표준 1억8천만원에 1세대 1주택 재산세 공정시장가액비율 45%와 재산세 최고세율 0.4%를 곱한 값입니다. 남은 57만6천원에 1주택자 세액공제 80%(46만800원)를 적용하면 종부세는 11만5,200원, 농어촌특별세는 그 20%인 2만3,040원으로 화면의 총액은 13만8,240원입니다.
재산세 공제는 고지된 재산세 전부를 빼는 것이 아니라 법정 산식(종부세법 시행령 제4조의3)으로 겹치는 몫만 계산합니다. 주택이 여러 채면 주택마다 매긴 재산세에 「종부세 과세표준만큼의 재산세 ÷ 주택을 합산해 계산한 재산세」 비율을 곱하므로, 계산기에서도 2주택 이상은 주택별 공시가격을 한 채씩 넣습니다. 계산기는 재산세를 표준세율로 가정하므로 지자체 감면이나 재산세 세부담상한이 적용된 집은 공제액이 조금 달라질 수 있습니다.
또 재산세와 종부세를 합친 보유세가 같은 주택의 전년 보유세 150%를 넘으면 넘는 부분을 걷지 않는 세부담상한이 있습니다. 전년 고지액이 있어야 계산할 수 있어 계산기에는 들어가지 않으므로, 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 고지액이 계산값보다 적을 수 있습니다.
부부 공동명의: ‘18억원 특례’라고 부르면 헷갈린다
부부가 한 주택을 공동명의로 보유할 때 선택지는 두 가지입니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 공동명의 1주택자 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 합의한 한 명 (2026년분부터 지분과 무관) |
| 기본공제 | 각자 9억원 | 합산 12억원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 적용하지 않음 | 지정 납세의무자 기준으로 최대 80% |
| 신청 | 별도 신청 없음 | 9월 16일~30일 신청 |
종합부동산세 계산기에서 「부부 공동명의」를 고르고 본인 지분을 넣으면 두 방식을 모두 계산해 적은 쪽을 결과로 보여 줍니다. 특례 쪽에 쓰는 나이와 보유연수는 납세의무자로 정할 사람 기준으로 넣습니다. 2026년분부터는 지분이 작은 배우자도 합의하면 납세의무자가 될 수 있습니다.
공시가격 15억원, 지분 50대50이라면 각자 지분 공시가격은 7억5천만원으로 각각 9억원 아래입니다. 특례를 신청하지 않는 기본 방식에서는 둘 다 종부세 과세표준이 생기지 않아 0원입니다. 같은 집을 70세·15년 보유한 한 사람 기준으로 특례를 적용하면 앞의 단독명의 사례와 같은 13만8,240원이므로, 이 경우는 신청하지 않는 편이 낫습니다.
공시가격이 높고 납세의무자로 정할 사람의 나이와 보유기간이 길수록 특례가 유리해집니다. 예를 들어 공시가격 30억원(지분 50대50)·70세·15년 보유라면 각자 9억원을 공제하는 방식은 부부 합계 281만6,160원, 특례는 154만9,440원입니다. 특례는 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청하며, 처음 신청한 뒤 내용이 바뀌지 않으면 다음 해부터 다시 신청하지 않아도 됩니다.
3주택 이상 세율은 조정대상지역에만 붙는 것이 아니다
2026년 현행법은 개인의 주택분 종부세율을 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분합니다. 3주택 이상 세율을 적용하는 요건에 조정대상지역이라는 문구는 없습니다. 계산기의 「3주택 이상 (중과세율)」도 지역을 묻지 않고, 이 항목을 고르면 주택별 공시가격 칸이 세 줄 열립니다.
공시가격 10억원 주택 세 채(합계 30억원)를 보유했다면 9억원을 공제한 21억원에 60%를 곱해 과세표준은 12억6천만원입니다. 12억원 초과 25억원 이하 구간의 2% 세율과 누진공제를 적용한 산출세액은 1,080만원이고, 재산세 중복분 244만4,050원을 빼면 종부세 835만5,950원, 농어촌특별세 167만1,190원으로 화면 합계는 1,002만7,140원입니다.
2026년 개인 주택분 세율표
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상이라고 처음부터 무조건 더 높은 세율을 쓰는 것은 아닙니다. 과세표준 12억원 이하 구간은 두 표가 같고, 12억원을 넘는 구간부터 차이가 납니다. 또 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등은 요건과 신청에 따라 세율 적용 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
고지서가 오기 전 챙길 일정
- 6월 1일: 과세기준일. 소유 주택, 공시가격, 나이와 보유기간을 이 날짜로 판단합니다.
- 9월 16일~30일: 공동명의 1주택자 특례, 합산배제, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 제외 등 필요한 신고·신청 기간입니다.
- 12월 1일~15일: 국세청이 결정·고지한 종부세 납부기간입니다. 고지 내용이 사실과 다르면 같은 기간에 신고납부 방식으로 바로잡을 수 있습니다.
종부세 본세가 250만원을 넘으면 분납도 가능합니다. 250만원 초과 500만원 미만이면 250만원을 초과한 금액을, 500만원을 초과하면 납부세액의 50% 이하를 납부기한 다음 날부터 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 분납 기준은 농어촌특별세를 뺀 종부세 본세로 판단합니다.
계산기 결과를 읽는 순서
- 종합부동산세 계산기에서 6월 1일 기준 보유 상황을 선택합니다.
- 시세가 아닌 공시가격을 입력합니다. 2주택 이상은 주택별로 한 채씩, 공동명의는 본인 지분도 넣습니다.
- 1세대 1주택자는 6월 1일 현재 만 나이와 보유연수를 입력합니다.
- 결과표에서 기본공제, 60% 과세표준, 주택 수별 세율, 재산세 중복분 공제, 1주택 세액공제와 농어촌특별세를 확인합니다.
- 마지막으로 실제 고지서에는 전년 대비 150% 세부담상한과 지자체 재산세 감면이 반영된다는 점을 감안해 차이를 확인합니다.
공식 기준을 확인할 곳
- 종합부동산세법 제8조 — 9억원·12억원 기본공제와 과세표준
- 종합부동산세법 제9조 — 개인 주택 수별 세율, 재산세 공제와 1주택자 세액공제
- 종합부동산세법 시행령 — 공정시장가액비율 60%, 재산세 중복분 공제 산식(제4조의3), 공동명의 1주택자 특례(제5조의2)
- 국세청 종합부동산세 법령 안내 — 과세대상, 세액 계산, 세부담상한, 납부
- 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 — 신청기간과 두 방식 비교
이 글은 2026년 10월 6일 확인한 현행 법령을 기준으로 주택분 종합부동산세를 설명합니다. 정부 발표나 세제개편안은 국회를 통과해 시행되기 전까지 현행 세율로 계산하지 않습니다.
자주 묻는 질문
6월 1일에 집을 팔면 그해 종부세는 누가 내나요?
과세기준일인 6월 1일 현재 재산세 납세의무자가 그해 종부세 대상자가 됩니다. 잔금과 등기 시점에 따라 소유자가 갈릴 수 있으므로 6월 1일 전후 거래는 계약일만 보지 말고 실제 소유권 변동일을 확인해야 합니다.
종부세 계산에는 시세와 공시가격 중 무엇을 넣나요?
시세나 실거래가가 아니라 매년 공시되는 주택 공시가격을 사용합니다. 여러 주택을 보유했다면 납세의무자별로 전국의 공시가격을 합산하며, 공동명의 주택은 원칙적으로 각자의 지분 상당 공시가격을 계산합니다.
1세대 1주택자는 어떤 공제를 받나요?
과세표준 계산에서 공시가격 12억원을 공제하고, 만 60세 이상 고령자 공제 20~40%와 5년 이상 장기보유 공제 20~50%를 합계 80% 한도에서 적용할 수 있습니다. 나이와 보유기간은 6월 1일 현재를 기준으로 봅니다.
부부 공동명의면 무조건 18억원 공제가 유리한가요?
그렇지 않습니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각자 지분 공시가격에서 9억원씩 공제하지만 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다. 특례를 신청하면 부부 중 합의한 한 명이 집 전체로 12억원을 공제하고 세액공제를 받을 수 있으므로 공시가격, 지분, 나이, 보유기간에 따라 유리한 방식이 달라집니다. 종합부동산세 계산기에서 공동명의를 고르면 두 방식을 모두 계산해 적은 쪽을 보여 줍니다.
3주택 이상 세율은 조정대상지역 주택에만 적용되나요?
아닙니다. 2026년 현행 종합부동산세법의 개인 주택 세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분하며 조정대상지역 여부를 요건으로 두지 않습니다. 다만 주택 수에서 제외하는 특례 주택이 있으므로 등기상 주택 수만으로 단정하면 안 됩니다.
계산기 결과와 실제 고지서가 왜 다른가요?
실제 종부세는 지자체 감면과 재산세 세부담상한이 반영된 재산세로 중복분을 공제하고, 전년 보유세 대비 150% 세부담상한도 적용합니다. 계산기는 재산세 중복분 공제를 법령 산식대로 넣되 재산세를 표준세율로 가정하고, 세부담상한·합산배제·주택 수 특례는 계산하지 않으므로 입력 결과는 예상값으로 봐야 합니다.
종합부동산세는 언제 내나요?
국세청이 세액을 결정해 고지하며 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 종부세 본세가 250만원을 넘으면 금액 구간에 따라 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
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