잔금 예산을 매매가와 중개보수까지만 잡았다면 취득세 때문에 필요한 현금이 크게 달라질 수 있습니다. 일반적인 1주택 유상취득은 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 1~3% 비례세율, 9억원 초과 3%가 기본입니다.
하지만 이 세율표만으로 최종액이 정해지지는 않습니다. 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8%·12% 중과가 적용될 수 있고, 생애최초 감면은 별도 신청과 3년 사후요건이 있습니다. 특히 6억~9억원 비례세율을 단일 세율로 잡거나 다주택 중과를 놓치면 예산 차이가 커집니다.
1주택 기본세율은 1%·1~3%·3%
| 주택 취득가액 | 취득세 표준세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | 1~3% 비례세율 |
| 9억원 초과 | 3% |
중간 구간은 2% 고정이 아니라 가격에 따라 1%에서 3% 사이로 움직입니다. 6억원에서 1%로 시작해 9억원에서 3%가 되도록 가격에 비례해 올라갑니다. 계산식은 (취득가액의 억원 단위 × 2 ÷ 3) – 3입니다. 7억원은 약 1.67%, 8억원은 약 2.33%입니다.
예시로 7억 5천만원은 계산이 정확히 2%가 됩니다. 취득세 1,500만원에 지방교육세 150만원이 붙고, 전용면적 85㎡ 이하 조건으로 농어촌특별세가 면제되는 단순 계산에서는 합계가 1,650만원입니다.
법 조문은 지방세법 제11조에서 확인할 수 있습니다. 여기서 말하는 취득가액과 과세표준은 계약 형태나 특수관계 거래에 따라 달라질 수 있으므로, 이 글의 예시는 일반적인 개인 간 유상매매를 전제로 합니다.
계산기에 넣기 전 네 가지를 정리하세요
- 실제 매매가: 공시가격이나 대출액이 아니라 거래계약의 취득가액을 입력합니다.
- 전용면적: 농어촌특별세 판단에 쓰므로 공급면적과 혼동하지 않습니다.
- 취득 후 세대별 주택 수: 첫 집을 사는 사람은 0주택이 아니라 취득 후 1주택을 선택합니다.
- 취득 주택의 소재지: 현재 조정대상지역인지 최신 국토교통부 공고에서 확인합니다.
1단계. 매매가 입력
취득세 계산기에서 [주택]을 선택하고 실제 매매가를 입력합니다. 아래 화면은 7억 5천만원을 넣은 상태입니다.
2단계. 취득 후 주택 수와 소재지 선택
주택 수는 개인 한 명의 명의 수가 아니라 법이 정한 세대별 주택 수를 봅니다. 주택의 공유지분·부속토지만 가진 경우, 주거용 오피스텔, 분양권과 조합원입주권도 포함될 수 있습니다. 반대로 상속주택이나 저가주택 등은 일정 요건에서 제외될 수 있어, 등기부 건수만 세어 선택하면 틀릴 수 있습니다.
소재지는 취득하는 새 주택을 기준으로 합니다. 조정대상지역은 바뀔 수 있으므로 예전 기사나 기억에 의존하지 말고 2026년 7월 1일 시행 국토교통부 공고 같은 최신 지정 공고를 확인하세요.
3단계. 합계보다 세목별 금액 확인
결과에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세가 나뉘어 표시됩니다. 7억 5천만원·취득 후 1주택·비조정지역·85㎡ 이하로 실제 실행한 결과는 취득세율 2%, 취득세 1,500만원, 지방교육세 150만원, 농어촌특별세 0원으로 총 1,650만원이었습니다.
다주택 중과는 같은 집값에서도 차이가 큽니다
| 취득 후 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 1~3% 기본세율 | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
같은 7억 5천만원 주택도 조정대상지역의 2주택으로 선택하면 취득세 6천만원, 지방교육세 300만원, 85㎡ 이하 농어촌특별세 0원으로 합계가 6,300만원입니다. 1주택 단순 계산 1,650만원보다 4,650만원 많습니다.
다만 이 표가 모든 거래의 결론은 아닙니다. 지방세법 제13조의2는 일시적 2주택을 제외하고, 시행령에는 상속주택·가정어린이집·노인복지주택·일정 저가주택·2026년 준공 후 미분양주택 등 여러 중과 제외 규정이 있습니다. 계산기는 이런 사실관계를 묻지 않으므로, 중과 결과가 나오면 관할 시·군·구 세무부서에 예외 여부를 먼저 확인해야 합니다.
생애최초 감면: 일반 200만원과 특별 대상 300만원을 구분한다
2026년 8월 현재 지방세특례제한법 제36조의3은 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상거래로 취득하는 경우 2028년 12월 31일까지 감면하도록 규정합니다. 미성년자와 부담부증여는 대상에서 제외됩니다.
| 구분 | 취득세 감면 한도 |
|---|---|
| 아래 특별 대상 외의 생애최초 주택 | 최대 200만원 |
| 법이 열거한 소형주택 또는 인구감소지역 주택 | 최대 300만원 |
300만원 대상은 단순히 ‘작은 아파트’가 아닙니다. 법은 전용 60㎡ 이하이면서 비수도권 3억원·수도권 6억원 이하인 아파트를 제외한 공동주택, 같은 규모·가격의 도시형 생활주택, 일정 다가구주택의 호수 부분, 그리고 인구감소지역 주택을 구체적으로 열거합니다. 공동명의로 사도 한도가 사람마다 반복되는 것이 아니라 주택 전체 기준으로 최대 200만원 또는 300만원입니다.
감면받은 뒤 3년 조건도 계약 전에 읽어야 합니다
감면받은 주택을 원칙적으로 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징됩니다. 기존 임차인의 남은 계약기간이 1년 이내인 주택을 승계한 경우에는 그 임대차 종료일부터 3년을 세는 특례가 있습니다. “지금 세금이 줄어든다”만 보고 신청하지 말고, 3년 안의 이사·임대 계획까지 맞는지 확인해야 합니다.
계산기는 생애최초 감면액을 자동으로 빼지 않습니다. 감면 여부는 과거 소유 이력과 주택 유형을 확인해야 하기 때문입니다. 신청 서류와 무주택 확인 절차는 행정안전부의 2026년 감면 운영기준과 관할 지방자치단체 안내를 따르세요.
언제까지 신고하나: 일반 매매는 취득일부터 60일
일반적인 유상매매는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다. 잔금일보다 먼저 등기·등록했다면 그 등기·등록일이 취득일입니다. 지방세법 시행령 제20조가 취득 시기를, 지방세법 제20조가 60일의 신고·납부 기한을 정합니다.
증여·부담부증여·상속은 기한 계산이 다릅니다. 이 글과 계산기는 매매를 전제로 하므로, 매매 외 취득은 60일 규칙을 그대로 적용하지 마세요. 법무사에게 등기를 맡기더라도 세액과 신고일은 납세자 본인이 확인해 두는 편이 안전합니다.
분양권은 ‘지금 세금 없음’과 ‘주택 수 제외’가 같은 말이 아닙니다
일반적인 주택분양권을 살 때 완성된 주택의 취득세를 바로 내는 것은 아니고, 준공 후 주택을 취득할 때 취득세가 문제됩니다. 하지만 지방세법 제13조의3은 일정 주택분양권과 조합원입주권을 다른 주택 취득 시 세대별 주택 수에 가산합니다. “등기된 집이 한 채뿐”이라는 이유만으로 계산기에서 1주택을 선택하면 안 되는 이유입니다.
공식 근거와 확인 날짜
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제13조의2(주택 취득 중과)
- 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 감면)
- 국토교통부공고 제2026-882호 — 조정대상지역 지정
법령과 지정 공고는 2026년 8월 10일 확인했습니다. 계산 결과는 일반적인 개인의 주택 유상매매를 단순화한 참고값입니다. 중과·감면 판단은 취득일의 주택 수, 권리 보유 현황, 주택 소재지와 법정 예외를 관할 시·군·구에 확인한 뒤 신고하세요.
자주 묻는 질문
매매로 산 주택의 취득세는 언제까지 내나요?
일반적인 유상매매는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보고 그날부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 잔금일보다 먼저 등기했다면 등기일이 취득일이 됩니다.
계산기 합계가 실제 납부액과 같나요?
입력 조건에 따른 취득세·지방교육세·농어촌특별세의 단순 예상액입니다. 생애최초 감면, 일시적 2주택, 중과 제외 주택과 같은 예외는 자동 반영하지 않으므로 신고 전에 관할 시·군·구에서 확인해야 합니다.
생애최초 취득세 감면은 자동으로 적용되나요?
자동 적용으로 단정하면 안 됩니다. 본인과 배우자의 과거 주택 소유 이력, 주택가액, 주택 유형 등을 확인해 감면을 신청해야 하며 일반 대상은 최대 200만원, 법이 정한 소형주택·인구감소지역 주택은 최대 300만원입니다.
생애최초 감면을 받은 집은 바로 팔아도 되나요?
원칙적으로 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징됩니다. 법에서 인정하는 배우자 지분 이전과 기존 임차인 특례 등은 별도로 확인해야 합니다.
조정대상지역의 2주택은 모두 8%인가요?
원칙 표는 8%지만 일시적 2주택과 법령상 중과 제외 주택은 예외가 될 수 있습니다. 주택 수에는 일정한 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 포함될 수 있어 단순 등기 건수만 세면 틀릴 수 있습니다.
분양권을 살 때도 바로 취득세를 내나요?
일반적인 주택분양권 자체를 취득할 때 주택 취득세를 바로 내는 것은 아니지만, 완공된 주택을 취득할 때 납세의무가 생깁니다. 다만 분양권은 다른 주택을 취득할 때 세대별 주택 수 판단에 가산될 수 있습니다.
상속이나 증여로 받은 주택도 이 계산기를 쓰나요?
현재 계산기는 일반적인 유상 매매를 중심으로 한 예상 계산입니다. 상속·증여는 취득 원인, 주택가액 기준, 세율과 감면 요건이 다르므로 이 결과를 신고액으로 쓰지 말고 관할 지방자치단체의 별도 기준을 확인하세요.
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