중개사무소에서 “이 구간은 0.4%예요”라는 말을 들으면 0.4%가 정가처럼 느껴집니다. 하지만 계산은 거기서 끝나지 않습니다. 0.4%는 받을 수 있는 상한이고, 실제 중개보수는 그 안에서 협의합니다. 부가가치세가 별도로 붙는지도 따로 봐야 합니다.
매매는 실제 거래금액을, 전세는 보증금을 쓰지만 월세는 보증금에 월세액을 환산해 더합니다. 계약 전에 상한액을 계산한 뒤 협의한 보수와 부가세 여부를 확인·설명서에 숫자로 남겨 두어야 최종 지급액이 달라지는 일을 피할 수 있습니다.
먼저 구분할 세 가지: 상한액·협의액·최종 지급액
- 상한액: 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱한 값입니다. 한도액이 있는 구간은 더 작은 금액을 씁니다.
- 협의액: 상한액 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 실제로 합의한 보수입니다.
- 최종 지급액: 협의한 보수에 별도 부가가치세가 있다면 이를 더한 금액입니다.
공인중개사법 제32조는 주택의 중개보수 한도를 국토교통부령의 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 합니다. 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 시·도에 있다면 중개사무소 소재지 관할 조례를 적용하므로, 계산 전에 사무소가 속한 시·도의 최신 기준을 확인해야 합니다.
주택 매매·교환 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상~9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상~12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
예를 들어 아파트 매매가가 7억 5천만원이면 2억~9억원 구간의 0.4%를 적용합니다.
750,000,000원 × 0.4% = 3,000,000원
300만원은 한쪽 당사자가 부담할 수 있는 상한입니다. 매도인과 매수인이 150만원씩 나누는 뜻이 아닙니다. 양쪽이 각각 자신의 중개보수를 부담하며, 실제 액수는 각자 협의합니다. 여기에 부가세 10%가 별도로 부과되는 상황을 중개수수료 계산기에서 선택하면 330만원이 표시됩니다.
계산기에서 매매가 입력
중개수수료 계산기에서 [매매·교환]을 고르고 계약서에 적을 거래금액을 입력합니다. 호가나 공시가격이 아니라 당사자가 실제로 약정할 금액을 넣습니다.
상한액과 부가세를 분리해서 읽기
결과의 큰 숫자만 보지 말고 상한 중개수수료 300만원과 부가세 포함 330만원을 나눠 봅니다. 계산기는 협의 결과를 아는 것이 아니므로 300만원을 그대로 내라는 뜻도, 부가세가 반드시 붙는다는 뜻도 아닙니다.
주택 전세·월세 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 전세보증금 3억 5천만원이라면 1억~6억원 구간의 0.3%를 적용해 상한액은 105만원입니다.
월세는 보증금만 넣으면 안 됩니다
월세는 먼저 거래금액으로 환산합니다. 공식 확인·설명서 작성방법도 보증금 + 월세 × 100을 쓰고, 그 결과가 5천만원 미만일 때는 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산하도록 안내합니다.
보증금 1천만원, 월세 60만원이라면 1천만원 + 60만원 × 100 = 7천만원입니다. 5천만~1억원 구간의 0.4%를 적용하면 28만원이고, 이 구간의 한도 30만원보다 작으므로 상한액은 28만원입니다.
낮은 월세 구간에서는 ‘×70’ 규칙이 특히 중요합니다. 보증금 500만원, 월세 30만원을 ×100으로 계산하면 3,500만원이므로 5천만원 미만입니다. 이때는 500만원 + 30만원 × 70 = 2,600만원으로 다시 계산하고, 0.5%를 적용한 13만원을 상한으로 봅니다.
부가세는 ‘포함 여부’보다 최종 금액을 확인하세요
“복비 300만원”이라고 합의했는데 지급할 때 330만원을 요구받으면 감정이 상하기 쉽습니다. 중개대상물 확인·설명서 공식 서식에는 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다고 적혀 있습니다. 따라서 계약 전 다음 세 숫자를 함께 확인하는 편이 깔끔합니다.
- 합의한 중개보수는 얼마인지
- 별도 부가가치세가 있는지, 있다면 얼마인지
- 결국 계좌에서 나갈 최종 합계가 얼마인지
사업자 과세 유형을 말만 듣고 추정하지 말고 사업자등록 정보와 영수증·현금영수증 등 증빙을 확인하세요. 계산기의 ‘부가세 10% 포함’ 선택은 별도 부가세가 적용되는 경우의 예상 합계를 보는 기능이지, 중개사무소의 과세 유형을 판정하는 기능은 아닙니다.
계약서 쓰기 전에 합의할 네 가지
- 적용 요율 또는 확정 금액: “법정요율대로” 대신 0.35%나 250만원처럼 숫자로 정합니다.
- 부가세와 최종 합계: 세전 보수만 합의한 것인지, 세금까지 포함한 총액인지 구분합니다.
- 지급 시기: 잔금일인지 다른 날인지 확인·설명서의 지급시기 칸에 남깁니다.
- 증빙 방식: 계좌이체 내역만 남길지, 현금영수증이나 세금계산서 등 어떤 증빙을 받을지 확인합니다.
공식 확인·설명서에는 중개보수와 실비의 금액, 산출내역, 지급시기를 적는 칸이 따로 있습니다. 중개사가 작성한 숫자를 서명 직전에 처음 보는 것보다, 계산기 결과를 기준으로 미리 합의해 그 칸에 옮기는 편이 분쟁을 줄이는 데 훨씬 실용적입니다.
오피스텔·상가·토지는 같은 표를 쓰지 않습니다
이 글의 표는 주택 기준입니다. 일정 요건을 갖춘 오피스텔은 별도의 상한요율이 적용되고, 그 밖의 오피스텔·상가·토지 등 비주택은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 2026년 법제처 해석도 대상 오피스텔의 보수를 요율 범위 안에서 중개의뢰인과 협의해야 한다고 확인했습니다. 오피스텔이라면 이름만 보고 주택 표에 넣지 말고 시행규칙 적용 여부와 건축물대장상 용도를 먼저 확인하세요.
공식 근거와 확인 날짜
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제32조(중개보수 등)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 제20조 제3항 — 물건과 사무소의 시·도가 다를 때 적용할 조례
- 국가법령정보센터 — 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서 및 작성방법
- 법제처 2026. 1. 20. 법령해석 — 오피스텔 중개보수 협의 여부
이 글과 계산기는 2026년 8월 10일 확인한 법령·서식을 기준으로 합니다. 실제 계약 전 중개사무소 소재지 관할 시·도의 최신 조례와 확인·설명서 기재액을 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
중개수수료는 요율표대로 꼭 내야 하나요?
아닙니다. 표의 요율은 받을 수 있는 최고 한도입니다. 실제 중개보수는 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.
매도인과 매수인이 계산 결과를 반씩 나누나요?
아닙니다. 주택 중개보수는 의뢰인 양쪽이 각각 부담합니다. 계산기에 나온 금액은 두 사람의 합계가 아니라 한쪽 당사자에게 적용되는 상한액으로 봐야 합니다.
월세 중개수수료의 거래금액은 어떻게 정하나요?
보증금에 월세 100개월분을 더합니다. 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금에 월세 70개월분을 더한 금액으로 다시 계산합니다.
부가세 10%는 중개수수료 상한에 포함되나요?
중개대상물 확인·설명서 공식 서식은 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다고 안내합니다. 사업자 과세 유형과 증빙에 따라 달라질 수 있으므로 보수, 부가세, 최종 지급액을 나눠 확인하세요.
오피스텔도 주택 요율표로 계산하나요?
항상 그렇지는 않습니다. 일정 요건을 갖춘 오피스텔은 별도 요율이 적용되고, 그 밖의 비주택은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 건축물대장상 용도와 적용 요율을 중개사에게 확인해야 합니다.
지역마다 중개보수 요율이 다른가요?
주택 중개보수는 시·도 조례로 정합니다. 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 시·도에 있다면 중개사무소 소재지 관할 조례를 적용하므로, 사무소가 속한 지역의 최신 기준을 확인하세요.
중개보수는 언제 지급하나요?
지급 시기는 당사자와 개업공인중개사가 약정한 날을 따릅니다. 별도 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이므로 계약서와 중개보수 약정에서 금액·부가세·지급일을 함께 확인하세요.
부동산 세금·비용 계산 시리즈
중개보수만 맞춰도 집을 살 때 드는 총비용은 나오지 않습니다. 거래 단계별 비용을 이어서 확인하세요.
- 취득세 — 집을 살 때
- 양도소득세 — 집을 팔 때
- 종합부동산세 — 집을 보유할 때
- 중개수수료 — 지금 보는 글
- 대출 원리금과 상환 일정 계산하기