주소와 보증금을 한 글자도 틀리지 않게 적은 전세 계약서라도 세입자를 지켜 주지 못할 때가 있습니다. 그 집에 먼저 설정된 근저당권·압류, 다른 임차인의 보증금, 임대인의 체납은 계약서 밖에서 따로 확인해야 하는 정보입니다. 계약서는 당사자의 합의를 기록할 뿐 이미 존재하는 권리를 지워 주지 않습니다. 계약금을 보내기 전에 확인할 자료와 계약서에 남길 조건을 나눠 보겠습니다.
전세금 3억5천만원, 2026년 9월 1일 입주라는 가상 사례로 전세 계약서 작성법을 살펴봅니다. 계약서 칸을 채운 뒤에는 자동 양식에 없는 지급 일정과 권리변동 특약을 직접 보완해야 합니다. 무료 계약서 양식의 전세 템플릿은 빠르게 초안을 만드는 간편 양식이며, 법무부의 주택임대차표준계약서 원본과 같은 서식은 아닙니다.
먼저 알아둘 것: ‘전세 계약’과 ‘전세권’은 같지 않습니다
일상에서 말하는 전세는 보증금을 맡기고 주택을 빌리는 임대차를 뜻하는 경우가 많습니다. 계약서에 ‘전세’라고 썼다고 등기부에 전세권이 저절로 생기는 것은 아닙니다. 전세권은 임대인의 협조를 받아 별도의 설정등기를 해야 하는 물권이고, 일반적인 주택 임차인은 주택 인도·전입신고·확정일자를 중심으로 보호받습니다.
주택임대차보호법 제30조는 서면 계약 때 법무부·국토교통부가 정한 주택임대차표준계약서를 우선 사용하도록 하고, 당사자가 합의하면 다른 서식을 쓸 수 있게 합니다. 중요한 전세계약이라면 이 도구로 초안을 정리하더라도 법무부 주택임대차표준계약서와 나란히 놓고 빠진 항목을 보충하는 편이 안전합니다.
계약금을 보내기 전에 모아 둘 자료
- 등기사항증명서: 표제부의 주소·동호수, 갑구의 소유자·압류, 을구의 근저당권·전세권을 봅니다. 발급일이 오래된 출력물만 믿지 말고 계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인합니다.
- 건축물대장: 용도, 면적, 위반건축물 표시와 실제 호수가 맞는지 봅니다. 다가구·단독주택은 건물 전체의 선순위 보증금까지 함께 봐야 합니다.
- 임대인 정보: 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 해당 주택의 선순위 확정일자·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 합니다. 임대인의 열람 동의로 대신할 수 있는 경우도 있습니다.
- 시세와 보증 가능 여부: 최근 실거래가 하나만 보지 말고 같은 동·층·면적의 거래, 공시가격, 선순위 채권을 함께 봅니다. 전세자금대출이나 반환보증이 필요하면 계약금 송금 전에 취급기관에 목적물과 임대인 조건을 확인합니다.
- 대리계약 서류: 소유자가 아닌 사람이 나온다면 위임 범위, 위임장과 본인 확인 자료, 대금 수령 계좌를 확인합니다. 가족이라는 말만으로 소유자의 권한을 대신할 수는 없습니다.
등기부에 채권최고액이 적혀 있다고 실제 대출 잔액이 그 금액과 같다는 뜻은 아닙니다. 반대로 “곧 말소할 대출”이라는 말도 말소 접수가 확인되기 전에는 끝난 권리가 아닙니다. 잔금으로 기존 근저당을 갚는 구조라면 누가 어느 순서로 상환하고 말소서류를 확인할지까지 지급 절차에 적어 두어야 합니다.
도구로 전세 계약서 작성하기
예시는 개인정보가 아닌 가상 이름과 주소를 사용했습니다. 실제 계약 내용을 넣을 때는 공용 PC를 피하고, 작업을 마치면 다운로드 파일과 브라우저 화면을 정리하세요. 이 도구는 입력값과 도장 이미지를 브라우저 안에서 처리해 PDF를 만듭니다.
1단계. 전세 계약서 템플릿을 고릅니다
상단의 ‘계약서’ 탭에서 범용 템플릿을 부동산 전세 계약서로 바꿉니다. 제목과 당사자·부동산·기간·전세금 입력란이 전세용으로 바뀌는지 먼저 봅니다. 직접 입력 모드에서 빈 문서부터 쓰는 것보다 기본 조항을 불러온 다음 수정하는 편이 누락을 찾기 쉽습니다.
2단계. 임대인과 임차인을 적습니다
임대인 이름은 등기사항증명서 갑구의 현재 소유자와 신분증을 대조한 뒤 적습니다. 공동소유라면 계약 권한과 보증금 반환의무를 누가 부담하는지 흐리지 말아야 합니다. 법인 소유라면 법인명과 대표권, 법인등기사항을 확인합니다. 화면 예시의 ‘김임대·이임차’는 기능 확인용 가명입니다.
3단계. 주소·동호수·면적을 문서와 똑같이 옮깁니다
‘서울특별시 마포구 월드컵로 00, 101동 1203호’처럼 동과 호까지 특정합니다. 면적은 공급면적이나 평형이 아니라 계약 대상의 전용면적을 ㎡ 단위로 입력했습니다. 다세대·다가구, 오피스텔처럼 표기가 헷갈리는 주택은 등기사항증명서와 건축물대장의 주소가 실제 현관 표기와 이어지는지 확인합니다.
4단계. 인도일·계약기간·전세금을 맞춥니다
예시는 2026년 9월 1일에 집을 인도받아 2028년 8월 31일까지 거주하고, 전세금은 350,000,000원으로 잡았습니다. 숫자를 입력하면 아래에 ‘금 삼억오천만원정’이 표시됩니다. 계약서에는 숫자와 한글 금액이 함께 나오므로 둘이 다르면 입력을 다시 고칩니다.
이 화면의 시작일은 인도일과 계약 시작일을 한 칸에서 함께 씁니다. 실제로 열쇠를 받는 날과 계약기간의 시작일이 다르다면 고급 편집에서 각각 분리해 적어야 합니다. 계약금·중도금·잔금 칸도 별도로 없으므로 총액만 적고 넘어가면 안 됩니다.
5단계. 오른쪽 미리보기에서 자동 조항을 읽습니다
입력값은 실시간 미리보기에 바로 반영됩니다. 주소, 면적, 인도일, 종료일, 전세금 순으로 확인한 뒤 수선의무·전대 금지·보증금 반환 조항을 읽습니다. 화면의 기본 문구가 내 거래에 맞는지는 별개의 문제입니다. 예를 들어 옵션 가전의 수리 주체나 퇴거 때 원상회복 범위는 집마다 달라 자동으로 결정될 수 없습니다.
기본 조항의 ‘전세금 증액 5%’는 경제사정 등의 변동에 따른 증액청구 한도와 계약갱신요구권 행사로 갱신될 때의 범위를 읽는 문장이지, 모든 신규 계약의 보증금이 종전 계약보다 5%까지만 오를 수 있다는 뜻은 아닙니다. 반환 지체 때 지연이자를 더한다는 문구도 비율과 기산일을 적지 않으면 실제 분쟁에서 다시 따져야 합니다. 자동 조항을 법률 결론처럼 읽지 말아야 합니다.
6단계. 지급일정과 특약은 고급 편집에서 보완합니다
‘문서 직접 편집(고급)’을 열면 자동으로 만들어진 전체 조항을 고칠 수 있습니다. 직접 편집을 시작한 뒤에는 위쪽 입력값을 바꿔도 본문이 자동으로 다시 조립되지 않습니다. 날짜나 금액을 뒤늦게 고치면 위쪽 칸만 믿지 말고 직접 편집 본문에도 같은 값이 들어갔는지 확인해야 합니다.
최소한 계약금·중도금·잔금의 금액, 지급일, 수령계좌를 넣습니다. 관리비가 정액이면 총액만 적지 말고 비목과 금액을 확인합니다. 법무부 표준계약서는 2023년 10월 개정 때 월 10만원 이상 정액관리비를 비목별로 쓰도록 바뀌었습니다.
7단계. 작성일과 당사자 정보를 채웁니다
계약 작성일, 임대인과 임차인의 주소·연락처를 넣습니다. 위에서 입력한 당사자 이름은 아래 카드의 명칭에도 반영됩니다. 서명이나 도장 이미지는 선택사항입니다. 이미지를 넣었다는 사실만으로 본인 의사나 대리권이 증명되는 것은 아니므로, 계약 당사자 확인과 최종본 교부가 먼저입니다.
실제 서명 전에는 모든 페이지가 같은 최종본인지 확인합니다. 종이로 체결한다면 당사자 수만큼 동일한 원본을 준비하고, 전자파일을 사용한다면 수정 전후 파일이 섞이지 않게 최종 파일명과 보관 위치를 정합니다.
8단계. PDF 미리보기를 생성합니다
‘미리보기’를 누르면 브라우저에서 PDF가 만들어집니다. 입력 과정의 실시간 미리보기와 최종 PDF는 줄바꿈과 페이지 분리가 다를 수 있으므로 이 단계를 건너뛰지 않습니다. 예시에서는 직접 편집 화면이 총 3쪽으로 보였고, PDF 엔진이 내용을 다시 배치하면서 2쪽 파일이 만들어졌습니다.
9단계. 페이지를 넘겨 본 뒤 PDF를 저장합니다
PDF 뷰어의 왼쪽 썸네일에서 페이지 수를 확인하고, 첫 페이지의 주소·기간·금액과 마지막 페이지의 특약·당사자 표를 차례로 봅니다. 내용이 잘렸거나 특약이 다음 페이지에서 끊겨 뜻이 달라졌다면 편집으로 돌아갑니다. 문제가 없을 때 ‘PDF 다운로드’를 눌러 보관합니다.
특약은 ‘짧고 구체적인 실행 문장’으로 씁니다
좋은 특약은 불안을 크게 쓰는 문장이 아니라, 누가 언제 무엇을 하고 어기면 어떻게 처리할지를 적은 문장입니다. 아래는 출발점일 뿐입니다. 실제 근저당 말소 방식, 대출·보증기관의 심사 조건, 수리 항목에 맞게 양쪽이 협의해야 합니다.
- 권리변동: “임대인은 계약 체결일부터 잔금 지급일 다음 날까지 소유권 이전, 근저당권·전세권 설정 등 새로운 권리변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환과 손해배상을 청구할 수 있다.”
- 기존 근저당 말소: “잔금 중 ○원은 ○○은행 대출 상환에 직접 사용하고, 임대인은 같은 날 근저당권 말소에 필요한 서류를 제공한다. 임차인은 상환·말소 접수를 확인한 뒤 나머지 잔금을 지급한다.”
- 대출·반환보증: “목적물의 권리관계·위반건축물 또는 임대인 측 사유로 전세자금대출이나 반환보증 가입이 거절되면, 임차인은 거절 증빙을 제시하고 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 받은 계약금을 반환한다.”
- 수리: “현장 확인표에 적은 보일러 누수와 안방 창호 결로는 임대인이 2026년 8월 28일까지 수리하고 사진 또는 방문 확인으로 완료 여부를 확인한다.”
- 체납·선순위 보증금: “임대인이 제시한 납세증명서와 선순위 임대차 정보가 계약 당시 사실과 다르거나 잔금 전 중대한 변동이 확인되면 잔금 지급을 보류하고 해제·반환 절차를 협의한다.”
“어떤 경우에도 임차인이 우선한다”거나 “보증금은 무조건 안전하다”는 특약은 쓰기 쉽지만 위험을 없애지 못합니다. 당사자 사이의 약속은 위반했을 때 반환·손해배상 근거가 될 수 있어도, 이미 등기된 제3자의 권리나 법이 정한 배당 순서를 임의로 뒤집지는 못합니다. 특약과 실제 조회·말소·신고 절차를 한 세트로 봐야 하는 이유입니다.
계약일·잔금일·입주 후에 할 일
계약하는 날
- 등기사항증명서를 다시 열어 소유자와 권리변동을 확인합니다.
- 선순위 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 확인하고 받은 자료의 확인일을 기록합니다.
- 계약금은 계약서에 적은 수령인과 계좌를 확인한 뒤 보내고 이체확인증을 보관합니다.
- 중개거래라면 중개대상물 확인·설명서의 권리관계와 실제 계약서가 같은지 봅니다.
잔금과 입주가 있는 날
- 잔금 송금 직전 등기사항증명서를 다시 확인합니다. 계약일에 없던 가압류·근저당권·소유권 이전이 생기지 않았는지 봅니다.
- 기존 대출 말소가 조건이면 상환과 말소서류 접수 순서를 확인하고 잔금을 나눠 지급합니다.
- 열쇠를 받고 실제 점유를 시작한 뒤 가능한 한 같은 날 전입신고를 합니다.
- 계량기, 벽·바닥, 누수, 옵션 가전 상태를 사진과 인수확인표로 남깁니다.
주택임대차보호법 제3조에 따르면 등기하지 않은 임대차도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 전입신고 버튼을 누른 즉시 모든 권리가 완성된다고 생각하면 안 됩니다. 그 사이 새 권리 설정을 막는 특약과 잔금 직전 등기부 재확인이 함께 필요합니다.
계약 체결 후 30일 안
임대차 신고제 적용지역에서 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약은 계약 체결일부터 30일 안에 신고합니다. 순수 전세 3억5천만원 예시는 금액 기준을 넘습니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내에 따르면 임대인과 임차인이 공동 신고하는 것이 원칙이고, 계약서를 첨부하면 한쪽이 신고할 수 있으며 확정일자가 자동 부여됩니다. 계약서를 첨부하지 않으면 자동 부여되지 않으므로 신고필증의 확정일자 항목을 확인합니다.
우선변제권은 계약서만 작성했다고 생기지 않습니다. 대항요건인 주택 인도와 주민등록을 갖추고 계약증서에 확정일자를 받아야 경매·공매 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 신고 대상이 아니거나 확정일자가 자동 부여됐는지 불분명하면 주민센터·등기소 등 확정일자 부여기관에서 별도로 확인합니다.
계약서가 잘 써졌는지 마지막으로 묻는 10가지
- 임대인이 등기부의 현재 소유자와 같은가?
- 주소·동·호·면적이 등기부와 건축물대장, 현장 표시에서 이어지는가?
- 선순위 근저당권 채권최고액과 다른 임차인의 보증금을 확인했는가?
- 국세·지방세 납세증명서 또는 적법한 열람으로 체납을 확인했는가?
- 계약금·중도금·잔금의 금액, 날짜, 수령계좌가 적혀 있는가?
- 기존 근저당 말소가 필요하면 상환·말소·잔금 순서가 적혀 있는가?
- 대출과 반환보증이 필요한 거래라면 거절 시 처리 조건을 합의했는가?
- 관리비와 수리, 옵션, 원상회복 범위가 집 상태에 맞게 적혀 있는가?
- 잔금일 권리변동 재확인과 입주·전입신고·확정일자 일정을 잡았는가?
- 양쪽이 보관할 최종본의 본문·특약·서명 페이지가 완전히 같은가?
공식 자료
- 법무부 주택임대차표준계약서(2023.10.6. 개정) — 월 10만원 이상 정액관리비의 비목별 기재를 반영한 현행 한국어 원본
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 — 대항력, 우선변제권, 임대인의 정보 제시 의무, 표준계약서 우선 사용
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 임대차 신고 안내 — 30일 신고, 계약서 첨부와 확정일자 자동 부여
- HUG 안심전세포털 — 계약 전·체결·입주 단계별 확인과 임대인 정보 조회 안내
자주 묻는 질문
이 도구에서 만든 전세 계약서가 법무부 표준계약서인가요?
아닙니다. 이 도구의 전세 템플릿은 당사자, 주소·면적, 기간, 전세금과 기본 조항을 빠르게 정리하는 간편 양식입니다. 법무부 주택임대차표준계약서와 나란히 비교해 지급일정, 관리비, 선순위 정보, 수리와 특약을 보완하세요.
계약서에 전세라고 쓰면 전세권이 생기나요?
아닙니다. 전세권은 별도의 설정등기가 필요한 권리입니다. 일반 주택 임대차의 임차인은 주택 인도와 전입신고로 대항요건을 갖추고 계약증서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 방식을 주로 사용합니다.
특약에 근저당권 설정 금지를 쓰면 보증금이 무조건 안전한가요?
그렇지 않습니다. 특약은 당사자 사이의 위반 책임과 해제·반환 근거를 분명히 하는 데 도움이 되지만 이미 존재하는 제3자의 권리나 법정 배당순서를 없애지 못합니다. 계약 직전과 잔금 직전 등기부 재확인, 선순위 보증금·체납 확인이 별도로 필요합니다.
임대인의 세금 체납과 다른 임차인 보증금도 확인할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 때 해당 주택의 선순위 확정일자·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 합니다. 법에서 정한 방식의 열람 동의로 갈음하는 경우도 있으므로 구두 답변만 듣지 말고 자료와 확인일을 남기세요.
전입신고를 하면 그 순간부터 대항력이 생기나요?
아닙니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 잔금일 권리변동 재확인과 잔금 다음 날까지 새 권리 설정을 제한하는 특약을 함께 검토하는 이유입니다.
임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받을 필요가 없나요?
신고 대상 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 계약서를 첨부하지 않으면 자동 부여되지 않을 수 있으므로 신고필증의 확정일자를 확인하세요. 신고 대상이 아니거나 자동 부여가 불분명하면 주민센터나 등기소 등에서 별도로 받습니다.
보증금을 못 받은 채 이사해야 하면 어떻게 하나요?
대항력과 우선변제권을 유지해야 하므로 보증금을 받지 못한 상태에서 전출하거나 집을 넘기기 전에 법률 상담을 받는 편이 안전합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 이동해야 합니다.
계약서 가이드 이어보기
- 전세 계약서 작성법 — 지금 보는 글
- 월세 계약서 작성법
- 프리랜서 계약서 작성법
- 근로계약서 쓰는 법
- 차용증 쓰는 법
- 견적서 만드는 법
- 전자서명 만들어 계약서에 넣는 법
- 계약서·영수증·견적서 생성기